Družstevní byt nebo osobní vlastnictví? Co se vyplatí
Jak já rád říkám, sto lidí, sto chutí. Ještě pár let zpátky byly družstevní byty považovány za přežitek socialismu. V poslední době se vlivem několika faktorů dostávají poměrně do popředí. Vyplatí se vůbec mít družstevní byt oproti bytu v osobním vlastnictví? A jaká úskalí na vás čekají v případě pořízení družstevního bytu? Pojďme se na toto téma podívat detailněji.
Co znamená družstevní byt
Pokud se bavíme o družstevním bytě, měli bychom nejdřív zmínit pojem vlastnictví. V případě družstevního bytu se sice jedná o jistou formu vlastnictví, jenže nevlastníte daný byt, ale takzvaný podíl na družstvu. Byt stejně jako celý dům patří družstvu, které se o něj stará. Vy se stáváte družstevníkem, tedy nájemcem bytové jednotky v daném domě.
Jakmile někde narazíte na prodej bytu v družstevním vlastnictví, mějte na paměti, že tedy nekupujete byt jako takový, ale pouze svůj členský podíl v bytovém družstvu a zároveň práva a povinnosti spojené s užíváním dané bytové jednotky.
To se na první pohled může zdát jako jedna velká nevýhoda, ke které přibudou i další. Na druhou stranu mají družstevní byty spoustu výhod. Pojďme se nejdříve podívat na ně.
Družstevní byt může být skvělá volba
V době, kdy ceny nemovitostí v osobním vlastnictví stoupají a úvěry na bydlení jsou čím dál méně dostupné, snižuje se dostupnost pořízení vlastního bydlení zejména pro mladé rodiny. Ty mají totiž pouze omezené, případně žádné finanční rezervy. Často tak na hypotéku ani nedosáhnou. V tomto případě mají možnost jít cestou nájemního anebo družstevního bytu s vidinou, že jej jednou budou moct převést do osobního vlastnictví. Mezi hlavní výhody družstevního bytu patří bezesporu nižší pořizovací cena a také absence daně z nemovitosti.
Dále jsem sestavil několik aspektů, které díky kterým považuji pořízení družstevního bytu za výhodné. Tím prvním je možnost převést družstevní byt do osobního vlastnictví do roka. V tomto případě můžete na takovýto byt dokonce čerpat hypotéku. Potřebujete k tomu však písemný příslib od družstva, že tomu tak skutečně je. Zajímá vás, jaké nemovitosti můžete financovat hypotékou? Přečtěte si článek Jaké nemovitosti můžete financovat hypotékou.
V případě, že je na dané bytové jednotce nesplacená anuita družstvu (podíl na splátce úvěru družstva, který si družstvo vzalo například na výstavbu bytového domu), je potřeba doplatit tuto částku bezprostředně po převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví. Existuje také možnost splácet anuitu jako měsíční platbu družstvu.
Další výhodou je rychlost při převodu členského podílu do družstva. Nemusíte v tomto případě ani na katastr, pouze stačí uhradit poplatek za převod družstevního podílu na nového člena v obvyklé výši 5 000 Kč, který platí kupující.
S družstevními byty se můžete setkat i u developerských projektů a novostaveb.
Nevýhody družstevních bytů
Na začátku jsem hovořil o nevýhodách družstevních bytů. Těch je hned několik. Na co byste si měli dát pozor? Před koupí družstevního bytu (respektive družstevního podílu) byste si měli podrobně prostudovat stanovy daného družstva. Můžete se tam například dočíst, že bytovou jednotku nelze v budoucnu převést do osobního vlastnictví. Zjistit to až po vstupu do družstva by mohlo být nepříjemné. Na družstevní byt zpravidla nemůžete čerpat hypoteční úvěr, i když existují výjimky viz výše. Bez souhlasu družstva také nesmíte družstevní byt dále pronajímat. V tomto případě se jedná o takzvaný podnájem, protože nájemcem jste v této chvíli vy.
Nepříjemnosti mohou nastat i v případě rekonstrukce. Tu si samozřejmě hradíte ze svých zdrojů, což je v pořádku. Ale samotnou rekonstrukci vám nemusí družstvo schválit. Případně vám může omezit či definovat její rozsah. Pokud družstevní podíl na bytové jednotce kupujete od soukromníka, nikoli od družstva, počítejte s vyšší cenou bytu, než kdybyste podíl kupovali napřímo. Přímý prodej družstevního podílu se děje pouze zřídka, zejména pak v novodobých družstvech, kdy se přímo developerský projekt bytového domu stane družstvem.
Měli byste pamatovat i na to, že družstevníkem je pouze fyzická osoba a také v rámci jedné bytové jednotky pouze jedna osoba (vyjma společného jmění manželů - SJM). Takže svůj podíl na družstvu nemůžete prodat například obchodní společnosti. Stejně mohou nastat komplikace v rámci dědického řízení. V případě SJM připadne podíl na družstvu pozůstalému z manželského páru, ale v případě více dědiců je převedení podílu problematické.
V neposlední řadě při vlastnění družstevního podílu s sebou nesete také rizika spojená s hospodařením bytového družstva, které za své závazky ručí celým svým majetkem, tedy zpravidla bytovým domem.
Dříve existovalo nepsané pravidlo co panelák, to družstvo.
Jak je na tom osobní vlastnictví
Osobní vlastnictví má oproti družstevnímu mnoho výhod. Když pomineme současnou situaci s vysokými cenami nemovitostí a narůstajícími úrokovými sazbami u hypoték, považuji osobní vlastnictví za nejvýhodnější způsob bydlení (i pro investice). Jaké další výhody má byt v osobním vlastnictví oproti družstevnímu? V první řadě je to daleko vyšší hodnota než družstevní podíl. Byt vlastníte vy, nikoliv družstvo. Můžete jím ručit nebo svévolně s ním nakládat ve smyslu rekonstrukce či pronájmu.
Na druhé straně tržní ceny bytů v OV jsou vyšší než u družstevních. Při převodu vlastnictví je potřeba počítat s návštěvou katastrálního úřadu a poplatkem 2 000 Kč za každý zápis. Dále platíte každý rok daň z nemovitosti, kterou vám vyměří příslušný úřad.
Družstevní byt nebo osobní vlastnictví?
Pořízení družstevního bytu v některých situacích rozhodně dává smysl. Dá se říct, že v některých případech jde o nejlepší možnou volbu. Je však potřeba brát v potaz veškeré nevýhody a možná úskalí družstevního vlastnictví. Osobně preferuji spíše osobní vlastnictví, ale nikoliv za každou cenu. Finální rozhodnutí musí vždy vycházet z vás, vašich možností a přání.
V případě potřeby vyjasnění tohoto článku nebo zvážení konkrétního případu koupě družstevního bytu či bytu v osobním vlastnictví mně neváhejte kontaktovat. Rád se vám budu věnovat.
