Na co si dát pozor při koupi zadlužené nemovitosti
Koupě zadlužené nemovitosti není nic neobvyklého. Ale není zadlužená nemovitost jako zadlužená nemovitost. Situaci mění, když se do hry dostane například exekuce. Kdy má a kdy nemá smysl rozhodnout se koupit zadluženou nemovitost? A kde najdete veškeré potřebné informace?
Základem je list vlastnictví
Všechny důležité informace o nemovitosti najdeme na výpisu z katastru nemovitostí (list vlastnictví). Ten získáme za poplatek na katastrálním úřadě, pobočkách Czech POINT (úřady měst a obcí, pošty, notáři atd.) nebo třeba elektronicky dálkovým přístupem přes cuzk.cz.
Na listu vlastnictví zjistíme mimo jiné, zda je, či není nemovitost zadlužená. Pokud ano, přečteme si, kdo je věřitelem (zástavním), v jaké výši může být dluh, počet dluhů, zda peníze půjčila banka, nebankovní společnost nebo fyzická osoba. Pokud jsou zapsány i exekuční tituly nebo dokonce dražební vyhláška, bude nám jasné, že v těchto případech bychom měli být jako zájemci o nemovitost velmi opatrní. Na druhou stranu to však může být možnost koupi nemovitosti za výhodnou cenu. Kdo s tím má nějaké zkušenosti, peníze na účtu a třeba investiční záměr, může to být velmi dobrá příležitost. Kdo bude potřebovat pro nákup domu, bytu, pozemku, chaty, chalupy atd. úvěr z banky, měl by se nemovitostem zatížených exekučními zápisy raději vyhnout.
Tip na související článek: Jaké nemovitosti můžete financovat hypotékou
Jak se vyznat v LV
List vlastnictví nemovitostí má několik částí označených písmeny. Nejčastějším zápisem v oddíle C (věcná práva zatěžující nemovitost) jsou zástavní práva bank a s nimi spjaté zápisy: zákaz zcizení a zákaz zatížení. Pokud takovou nemovitost chceme prodat, musíme mít vždy písemný souhlas banky s prodejem a vyčíslení zůstatku stávajícího dluhu/úvěru ke konkrétnímu datu. Tento dokument vystaví na žádost klienta banka. Doplatek úvěru se zpravidla řeší z domluvené kupní ceny s vybraným zájemcem o koupi.
Není tak nutné, aby si prodávající před prodejem někde sehnal peníze (většinou je stejně nemá) a doplatil svůj úvěr. Všechno se řeší až v kupní smlouvě a z domluvené kupní ceny se část vyplácí bance strany prodávající na doplatek úvěru a zbývající část peněz se posílá většinou na účet úschovy. Jakmile banka obdrží v termínu předepsanou částku, dojde k jejímu zaúčtování, vystavení dokumentu o doplacení úvěru (kvitance), který zároveň slouží jako příloha návrhu na výmaz zástavního práva (včetně všech spjatých omezení) pro příslušný katastrální úřad.
Stejný postup se volí i v případech, že zástavním věřitelem je nebankovní společnost nebo fyzická osoba. Některé banky však v tomto případě mají rády jenom banky, a proto je třeba raději se u své banky (budete-li potřebovat pro koupi nemovitosti hypoteční úvěr) předem informovat a domluvit podmínky pro doplatek úvěru a výmazu zástavního práva.
Nemovitosti zatížené exekucí jako příležitost
Nákup nemovitosti, na níž je uvalena exekuce nebo několik exekucí, které vlastník nedokáže vyřešit, se jeví jako velmi výhodná možnost, jak do realit investovat. Taková nemovitost, pokud se dluhy stále neplatí, dříve či později míří do dražby. Než k ní dojde, je prostor v délce několika měsíců dohodnout se s majitelem/dlužníkem - pokud má zájem nemovitost prodat a pokud celková výše dluhů nepřevyšuje hodnotu nemovitosti. Chce to ale mít vlastní kapitál, zkušenosti a odvahu.
Koupě nemovitosti (zadlužené zejména) je rizikem, kdy zájemce může přijít o velké peníze. Řádné prověření prodávajícího je vedle prověření nemovitosti velmi důležitým krokem, který se doporučuje opravdu nepodcenit. Předejdete tak velkým problémům, které se mohou odhalit až následně a které mohou koupi nejen prodražit, ale zcela zmařit.
Potřebujete pomoct poradit při koupi nemovitosti? Obraťte se na mě.