Rok 2026 přináší na hypoteční trh novou dynamiku. Doba velkých otřesů a extrémně vysokých úroků je částečně za námi, banky si opět více konkurují a trh s nemovitostmi postupně ožívá. Pro zájemce o vlastní bydlení nebo investici ale vyvstává zásadní otázka: Je už ten správný čas vzít si hypotéku, nebo se vyplatí ještě pár měsíců počkat na lepší podmínky? Společně s finančním poradcem Petrem Ženíškem jsme pro vás připravili analýzu aktuálních čísel a přehled nejčastějších úskalí, na která můžete při sjednávání úvěru narazit.

Levné peníze skončily. Co přináší nový normál?

Úrokové sazby se stabilizovaly a postupně klesly z předchozích maxim. Co je ale důležité si uvědomit? Extrémně levné peníze s úroky pod 2 %, které známe z doby pandemie, se s největší pravděpodobností už nevrátí. Trh si zvykl na takzvaný nový normál. Banky sice aktivně bojují o klienty a nabízejí různé slevové akce nebo odpouštění poplatků za odhad, ale základní hladina sazeb zůstává nastavena tak, aby odpovídala aktuální ekonomické situaci. Nižší úroky zároveň znamenají jednu zásadní věc: na trh se vrací odložená poptávka, což logicky začíná tlačit ceny nemovitostí opět mírně vzhůru.

Jak globální nejistota mění plány centrálních bank

Do tohoto křehkého oživení ale na konci února zasáhl nečekaný vnější faktor. Ještě v lednu to totiž vypadalo, že úrokové sazby čeká letos předvídatelný mírný pokles. Eskalace válečného konfliktu mezi USA a Íránem na Blízkém východě však vnesla na ekonomické trhy novou nejistotu, která se přímo propisuje i do českých hypoték.

Kvůli hrozbě narušení klíčových obchodních tras zažívají globální trhy výkyvy cen pohonných hmot a energií, což vytváří tlak na opětovné zdražování zboží i dopravy. Právě obavy z toho, že by se inflace mohla kvůli tomuto ropnému šoku opět vymknout kontrole, nutí centrální banky k maximální opatrnosti. Původní plány na rychlejší snižování základních sazeb se tak odkládají. I to je pádný důvod, proč se dnes nevyplácí zbytečně vyčkávat na „lepší úrok“. Stačí jedna nečekaná událost ve světě a situace na trhu se může velmi rychle změnit.

Fixace vs. variabilní sazba: Jakou strategii zvolit?

Volba fixace je aktuálně jedním z nejdůležitějších rozhodnutí. Zatímco dříve byla standardem pětiletá fixace, dnes se strategie klientů výrazně různí. Momentálně velmi oblíbenou volbou je kratší, například tříletá fixace. Ta klientovi poskytuje jistotu stabilní splátky na nejbližší období, ale zároveň mu nechává pootevřená vrátka pro případ, že by trh v následujících letech nabídl ještě výhodnější podmínky pro refinancování.

Naopak, dlouhá fixace na pět až sedm let dává smysl spíše pro konzervativní klienty, kteří vyžadují stoprocentní jistotu neměnné splátky na dlouhou dobu dopředu a nechtějí se stresovat případnými výkyvy na trhu. Úplným opakem je pak variabilní neboli plovoucí sazba, která se mění podle aktuální situace na trhu a bývá navázaná například na mezibankovní sazbu PRIBOR. Ta je ovšem vhodná výhradně pro zkušenější investory s volným cashflow, kteří dokážou bez problémů vstřebat případné náhlé zvýšení měsíční splátky. Pro běžné rodinné bydlení představuje zbytečné riziko.

Časté chyby klientů, které se prodraží

Při sjednávání hypotéky dělají žadatelé často stejné chyby, které je ve finále stojí čas i peníze. Tou vůbec nejčastější je čekání na absolutní dno sazeb. Mnoho lidí vyčkává, až úroky klesnou ještě o pár desetin procenta, jenže během tohoto přešlapování na místě vyhlédnutá nemovitost často zdraží klidně o stovky tisíc korun. Potenciální úspora na úrocích pak ve finále vůbec nevykompenzuje vyšší kupní cenu.

Dalším kamenem úrazu je hledání nemovitosti naslepo bez předem schváleného financování. Mnoho zájemců začne aktivně obcházet prohlídky, aniž by měli od banky jasně potvrzeno, na jakou částku reálně dosáhnou. Nejenže tím ztrácejí čas, ale když už najdou ideální dům či byt, zdržení spojené s dodatečným vyřizováním hypotéky často vede k tomu, že je předběhne lépe připravený kupec. V neposlední řadě je chybou srovnávat nabídky jen podle úrokové sazby. Lákavý úrok na letáku ještě neznamená nejlevnější úvěr. Klíčové je sledovat RPSN a celkové podmínky. Některé instituce totiž podmiňují nízký úrok drahým životním pojištěním, pořízením kreditní karty nebo vysokými poplatky za vedení účtů.

Kdy se vyplatí jednat a kdy naopak vyčkat?

Univerzální rada pro každého neexistuje, vždy záleží hlavně na účelu koupě. Pokud řešíte vlastní bydlení, našli jste nemovitost, která plně vyhovuje vašim potřebám, a měsíční splátka bezpečně zapadá do vašeho rodinného rozpočtu, nemá smysl otálet. Nemovitosti dlouhodobě zdražují a čas v tomto případě hraje proti vám.

O něco obezřetnější je potřeba být v situaci, kdy kupujete nemovitost čistě na investici. Zde se nevyplatí spoléhat na intuici, ale je nutné přesně propočítat poměr mezi měsíční splátkou hypotéky a reálným čistým výnosem z nájmu. Pokud vám matematický model nevychází v plusových číslech, je lepší s nákupem počkat, případně vyjednat nižší kupní cenu. Vyčkávání má smysl také v případě, že nemáte naspořeno dostatek vlastních zdrojů, což je obvykle 10 až 20 procent z ceny nemovitosti. V takové situaci je rozumnější věnovat nějaký čas vytvoření dostatečného finančního polštáře, než jít do úvěru na krev.

Závěr

Rok 2026 přeje připraveným. Hypotéka by nikdy neměla být krokem do neznáma, ale do detailu spočítaným finančním nástrojem. Klíčem k úspěchu je včasná příprava, dokonalá znalost vlastních finančních možností a spolupráce s nezávislým odborníkem, který dokáže objektivně porovnat nabídky napříč celým bankovním trhem a vybrat řešení, které vás v budoucnu nepřekvapí.